Como parte das medidas para Desoneração de Folha de Pagamentos, o governo introduziu alguns mecanismos para promover o equilíbrio fiscal das contas públicas, dentre elas a possibilidade de atualização de Bens Imóveis a valor de mercado, impactando diretamente o planejamento patrimonial e sucessório das pessoas físicas.
A Lei nº 14.973/2024, regulamentada em 16 de setembro de 2024, faz parte de um pacote de medidas do governo federal que visam à desoneração da folha de pagamentos. Dentre essas medidas, destacam-se duas questões de grande relevância para o planejamento patrimonial e sucessório, tanto para pessoas jurídicas quanto para pessoas físicas.
A primeira, refere-se ao Regime Especial de Regularização Cambial e Tributária (RERCT), já abordado em nosso último artigo. A segunda, que será objeto de análise neste texto, trata da possibilidade de atualização a valor de mercado de bens imóveis, localizados tanto no Brasil quanto no exterior, sob ótica do planejamento patrimonial e tributário das pessoas físicas.
A Receita Federal regulamentou a opção pela atualização a valor de mercado de bens imóveis por meio da Instrução Normativa no 2.222 de 24/09/2024. O mecanismo disposto na normativa estabelece que bens imóveis, localizados tanto no Brasil quanto no exterior, podem ser voluntariamente atualizados para o valor de mercado, desde que tenham sido devidamente reportados na última declaração de ajuste anual – referente ao ano-base de 2023.
A opção pela atualização de bens imóveis a valor de mercado fica condicionada ao pagamento de imposto calculado a uma alíquota de 4% sobre a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor de mercado, a ser recolhido em até 90 dias a contar da data da publicação da lei, ou seja, até 16 de dezembro de 2024.
Por que a atualização de bens imóveis a valor de mercado pode se tornar uma armadilha?
Antecipação dos 4% versus Alíquota Efetiva: a oportunidade de atualização voluntária de bens imóveis a valor mercantil à uma alíquota reduzida de 4%, pode se apresentar como atrativa ao contribuinte com possibilidade de potencial economia fiscal futura.
Todavia, o capítulo II da lei estabelece condições e regras que especificam a aplicação gradual do montante de imposto antecipado com base no tempo decorrido entre a adesão ao mecanismo de atualização e alienação/transmissão do imóvel, a qual só poderá ser contemplada em sua integralidade após 15 anos (180 meses). Ademais, paralelamente a legislação do ganho de capital dispõe da previsão de outros mecanismos de redução do imposto com igual peso de importância e precisam ser ponderados. Essas variáveis são determinantes para uma avaliação objetiva sobre a vantagem tributária adquirida por meio da adesão ao mecanismo.
Com isso em mente, nosso time destacou alguns fatores que devem ser considerados na tomada de decisão:
Fatores de Redução do Ganho de Capital – Tempo
O imposto do ganho de capital conta com fatores de redução que estão diretamente relacionados ao tempo que o proprietário detém aquele ativo, em suma, quanto maior o tempo em posse, maior será o fator de redução aplicável.
Percentuais de Utilização
Como já antecipamos, em seu artigo 8º, a normativa estabelece que o montante de imposto antecipado só poderá ser utilizado de forma plena após 15 anos decorridos da atualização a valor de mercado do imóvel, nessa perspectiva para situações onde a alienação/transmissão ocorrer em período inferior ao de carência, a mesma determina a aplicação gradativa, conforme a tabela abaixo. Em resumo, caso a intenção seja exercer a alienação do imóvel em um período de até 36 meses, o valor pago a titulo de antecipação é inteiramente perdido, não gerando resultado fiscal vantajoso algum.
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Percentual de utilização benefício fiscal conforme prazo de venda |
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| Percentual Utilização | Prazo (meses) | Percentual Utilização |
Prazo (meses) |
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0% |
Até 36 |
56% |
Entre 108 e 120 |
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8% |
Entre 36 e 48 |
62% |
Entre 120 e 132 |
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16% |
Entre 48 e 60 |
70% |
Entre 132 e 144 |
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24% |
Entre 60 e 72 |
78% |
Entre 144 e 156 |
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32% |
Entre 72 e 84 |
86% |
Entre 156 e 168 |
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40% |
Entre 84 e 96 |
94% |
Entre 168 e 180 |
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48% |
Entre 96 e 108 |
100% |
Após 180 |
Como pontuamos, tanto os fatores de redução do ganho de capital quanto os percentuais de utilização consideram o tempo como condicionante principal. Nessa perspectiva, se torna essencial compreender inicialmente se a alíquota de 4% aplicável na atualização é vantajosa em relação a alíquota de imposto efetiva que seria na venda do imóvel.
Nossa equipe elaborou estudo que apresenta as alíquotas efetivas, considerando esses dois elementos centrais. O estudo considera cenários para imóveis adquiridos entre 1980 e 2023 e vendidos no período de 2027 a 2040. A apuração dos dados indica que bens adquiridos antes de 2000 estariam sujeitos à alíquota de imposto inferior a 4%, ou seja, não há o que falar em atualização a valor de mercado. Já para imóveis adquiridos a partir de 2000, a alíquota de imposto de 4% é aplicável para vendas no curto médio prazo.
Confira no gráfico abaixo o estudo (é possível expandir o gráfico para navegar pelas informações):
Custo de Oportunidade
A análise da alíquota de IR efetiva por si só é insuficiente para tomada de decisão. Adicionalmente, é necessário avaliar o custo de oportunidade da operação, a qual consiste no retorno que o contribuinte teria caso optasse por investir o montante que seria destinado para o pagamento do imposto de 4% .
Nesse sentido, nossa equipe elaborou estudo que apresenta o benefício líquido da opção pela atualização a valor de mercado, como percentual do ganho de capital nominal (valor de venda – valor de compra), em caso de atualização do imóvel e venda nos próximos 15 anos. A conclusão é de que, sob a perspectiva do custo de oportunidade, a janela de vantagem fiscal se mostra ainda mais restrita. As projeções indicam que os benefícios potenciais são observados apenas para imóveis adquiridos a partir de 2004, desde que vendidos em uma janela de tempo no curto/médio prazo.
Confira no gráfico abaixo o estudo (é possível expandir o gráfico para navegar pelas informações):
Isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial e compra de outro dentro de 180 dias
Conforme previsto na IN 599 de 2005 a isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial, quando o ganho é reinvestido para a compra de outro imóvel residencial no prazo de até 180 dias é outro fator preponderante a ser considerado na tomada de decisão. Conforme estabelece a normativa, o contribuinte pode usufruir da isenção desde que essa aquisição ocorra dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato de venda do primeiro.
Caso o ganho auferido tenha sido reinvestido de forma parcial, o imposto sobre ganho de capital será aplicado de forma proporcional, sendo base para tributação somente a parcela não reinvestida. O uso desse benefício é permitido uma vez a cada cinco anos, sendo previsto exclusivamente para aquisição novos imóveis e residenciais. É importante ressaltar que a isenção não se aplica para a hipótese em que o valor da venda seja destinado ao pagamento de amortização ou quitação de financiamento de um imóvel previamente existente (mesmo que residencial). Adicionalmente, caso a operação de compra do novo imóvel ocorra de forma parcelada, somente o valor efetivamente aplicado dentro do prazo de 180 dias será considerado isento de imposto.
Desse modo, para fins de planejamento patrimonial, dispensadas as questões já elencadas no decorrer de nossa análise, caso a intenção do contribuinte seja de vender a propriedade residencial para adquirir outro ativo de mesma natureza no futuro, o fator de isenção que destacamos é mais um ponto que corrobora no entendimento que a opção pela antecipação do imposto por meio da antecipação a valor de mercado a alíquota reduzida se mostra ineficaz.
Personal Tax View | Atualização de bens imóveis a valor de mercado
Em resumo, a Lei nº 14.973/2024 pode representar uma oportunidade significativa para o planejamento patrimonial de pessoas físicas. No entanto, como já destacado, é essencial que os contribuintes realizem um mapeamento técnico detalhado antes de tomar qualquer decisão, evitando, assim, armadilhas e custos desnecessários. Contar com uma assessoria especializada é essencial para garantir um planejamento estruturado para garantir acima de tudo a regularidade fiscal combinada com um panorama fiscal bem equalizado.
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